O komentarz w kwestii najmu i użyczenia lokali zapytaliśmy prawników z kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak w Warszawie.
Ukraina
Bezpłatne użyczenie lokalu
Jeśli chcemy użyczyć mieszkania osobom uciekającym z Ukrainy, warto zabezpieczyć się umową użyczenia. Najlepiej zawrzeć ją w formie pisemnej. Może obowiązywać na czas określony lub nieokreślony.
- W przypadku użyczenia lokalu osobom fizycznym wyznaczenie tego momentu może być trudne, dlatego rekomendujemy zawarcie umowy użyczenia na czas określony – radzi kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak.
Umowa użyczenia lokalu – jakie informacje w niej zawrzeć?
W treści umowy powinny zostać wskazane informacje takie jak:
- określenie strony umowy,
- określenie przedmiotu użyczenia,
- czas trwania umowy,
- zobowiązanie biorącego w użyczenie do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
- zakaz przekazywania przedmiotu umowy do użyczenia lub najmu osobom trzecim,
- postanowienia regulujące obowiązki użyczającego i biorącego w użyczenie np. to, kto w czasie trwania umowy użyczenia będzie ponosił koszty opłat i należności administracyjnych oraz napraw lokalu.
- Dodatkowo, istotne jest, aby ustalić sposób zwrotu lokalu i zakończenia umowy. Żeby uniknąć sporów dotyczących stanu lokalu przed jego użyczeniem i po jego użyczeniu, rekomendujemy podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Do takiego protokołu dobrze jest dołączyć dokumentację zdjęciową – dodają prawnicy.
Oddając swój lokal w użyczenie, możemy wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli korzystający z mieszkania:
- wykorzystują go w sposób niezgodny z przeznaczeniem,
- powodują w nim znaczne szkody
- niewłaściwie zachowują się wobec osób korzystających z sąsiednich lokali.
- Zgodnie z przyjętym orzecznictwem użyczający może żądać zwrotu rzeczy użyczonej także wtedy, gdy chce nią po prostu inaczej rozporządzić – tłumaczy kancelaria.
Użyczam bezpłatnie swój lokal. Czy muszę to zgłosić do Urzędu Skarbowego?
- Nie ma obowiązku zgłaszania zawarcia umowy użyczenia do Urzędu Skarbowego. Umowa użyczenia lub ustanowienia bezpłatnego użytkowania nieruchomości nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC – przyp. red.). Po stronie osoby użyczającej lokal nie powstaje również przychód, nie powstaje zatem obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT – przyp. red.) – tłumaczą prawnicy.
Najem mieszkania na dłuższy okres
Pytamy, jaką umowę najmu podpisać z obcokrajowcem. - Z prawnego punktu widzenia najlepsze jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego – odpowiada kancelaria.
- Wymogiem dotyczącym zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest załączenie do umowy, sporządzonego w formie aktu notarialnego oświadczenia najemcy lokalu, w którym to najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Oprócz tego koniecznie jest dołączenie oświadczenia, w którym wskazany zostanie przez najemcę inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – wyjaśnia kancelaria.
I dodaje: zakładamy jednak, że zawarcie tego typu umowy z osobami przybywającymi z Ukrainy może być niemożliwe, z uwagi na brak możliwości wskazania alternatywnego miejsca zamieszkania przez Obywateli Ukrainy.
Prawnicy radzą, by w takich sytuacjach zawierać tradycyjną umowę najmu, na czas określony, którą następnie będzie można przedłużać.
Umowa najmu dla obywateli Ukrainy na dłuższy okres
Podobnie jak w przypadku umowy użyczenia lokalu, w umowie najmu należy zawrzeć informacje takie jak:
- określenie strony umowy,
- określenie przedmiotu najmu,
- czas trwania umowy,
- wysokość czynszu najmu,
-
zobowiązanie najemcy do używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
-
zakaz przekazywania przedmiotu umowy do użyczenia lub najmu osobom trzecim,
-
postanowienia regulujące obowiązki wynajmującego i najemcy np. to kto będzie odpowiadał za poszczególne rodzaje napraw lokalu.
Kancelaria radzi też, aby ustalić sposób zwrotu mieszkania i zakończenia umowy.
Umowę najmu można wypowiedzieć za to wyłącznie w przypadkach określonych w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów. Są to, między innymi, takie przypadki jak:
- używanie przez lokatorów lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem pomimo pisemnego upomnienia przez wynajmującego,
-
zwłoka z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela co najmniej za trzy pełne okresy odpłatności pomimo uprzedzenia lokatorów przez wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia najmu.
Wynajem dla obywateli Ukrainy – czy muszę to zgłosić do Urzędu Skarbowego lub innego urzędu?
- Standardowej umowy najmu nie musimy zgłaszać do Urzędu Skarbowego. Czynsz najmu stanowi jednak przychód, który należy odpowiednio rozliczyć – radzi kancelaria.
Prawnicy zwracają też uwagę, że jeżeli zdecydujemy się na umowę najmu okazjonalnego, to korzystanie z przywilejów zastrzeżonych wyłącznie dla tego rodzaju umowy wymaga zawarcia jej zgłoszenia do Urzędu Skarbowego.
Odzyskanie lokalu
Pytamy, jak postąpić w sytuacji, gdy właściciel po miesiącu czy dwóch będzie chciał odzyskać mieszkanie, a osoby, którym udzielono pomocy, nie będą mogły się wyprowadzić. Czy możemy się wcześniej zabezpieczyć? - Jeżeli po zakończeniu okresu umowy najmu (lub umowy bezpłatnego użyczenia) lokatorzy nie wyprowadzą się z zajmowanego lokalu, właściciel może wnieść pozew o eksmisję z lokalu – odpowiada kancelaria.
Warto jednak pamiętać, że w przypadku niektórych lokatorów, m.in. kobiet w ciąży, osób starszych lub niepełnoletnich, eksmisja z mieszkania może być utrudniona. Na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, osobom takim sąd musi najpierw przyznać prawo do lokalu socjalnego, a eksmisja nie może być wykonana do czasu zapewnienia takiego lokalu przez gminę. - Czas oczekiwania na przyznanie lokalu socjalnego już teraz bywa długi, jest to około kilku miesięcy. Zakładamy, że ze względu na zwiększone zapotrzebowanie na tego typu lokale ten czas może się jeszcze wydłużyć – zauważają prawnicy.
Sprawdź też, o czym warto pamiętać oraz jak się zachowywać, kiedy przyjmuje się pod swój dach uchodźców i jak się przygotować na ich przyjęcie.
Chcesz pomóc? Zobacz, co jeszcze możesz zrobić. Pomoc. Informacje. Porady.
Zobacz także:
- W Kijowie mali pacjenci z nowotworem walczą o życie w szpitalnej piwnicy. "Nie są w stanie przeżyć bez leków"
- Uchodźcy z Ukrainy w Polsce. Na jakich zasadach mogą ubiegać się o zezwolenia na pracę?
- Czy uciekający przed wojną Ukraińcy muszą ubiegać się o status uchodźcy w Polsce?
- 30 lat doświadczenia
- Od 2014 roku z misją w Ukrainie, z biurem pomocowym w Kijowie
- Opiera się na 4 zasadach: humanitaryzmu, bezstronności, neutralności i niezależności
- Regularnie publikuje raporty finansowe ze swoich działań
Autor: Antonina Długosińska
Źródło: Kancelaria SK&S
Źródło zdjęcia głównego: krisanapong detraphiphat/Getty Images
