Umowy z osobami prywatnymi a bezpieczeństwo seniorów
Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że 99 proc. rynku stanowią umowy o dożywocie zawierane przez osoby prywatne (wiele z nich to umowy zawierane z członkiem rodziny, ale coraz większy udział mają umowy z osobami niespokrewnionymi), a jedynie około 1 proc. to umowy podpisywane przez fundusze hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych i przestrzegające Zasad Dobrych Praktyk. Fundusz Hipoteczny DOM – największa i najdłużej działająca na polskim rynku profesjonalna instytucja świadcząca usługę renty dożywotniej – przeprowadził ankietę wśród 600 seniorów i okazało się, że taka sama liczba osób podpisałaby umowę z osobą prywatną, co z firmą. To pokazuje, że emeryci wciąż stoją przed wyborem, komu powierzyć swoją przyszłość.
Warto dwa razy zastanowić się, zanim podpiszemy umowę o dożywocie z osobą prywatną. To zrozumiałe, że ufamy naszej sąsiadce lub koleżance, która przynosi nam zakupy i pomaga w sprzątaniu. Nie kwestionujemy tego, że intencje tzw. przyjaciela domu bywają dobre. Warto jednak pamiętać, że renta dożywotnia to zobowiązanie na lata i mamy tu na myśli nie kilka, lecz kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, podczas których miesiąc w miesiąc trzeba spełniać na rzecz seniora obiecane w umowie świadczenia. Osoba prywatna nie zawsze jest w stanie unieść takie zobowiązanie, zwłaszcza że sama może np. stracić pracę, rozchorować się, a nawet umrzeć. Oddzielną kategorię stanowią zwykli oszuści, którzy z premedytacją zdobywają nasze zaufanie, pomagając w życiowych sprawach, by osiągnąć swój cel, czyli przejąć nieruchomość.
Bezpieczeństwo i profesjonalizm funduszy hipotecznych
Profesjonalna instytucja, jaką jest fundusz hipoteczny, posiada odpowiednie procedury, zasoby finansowe i materialne oraz wykwalifikowanych pracowników, którzy w długim horyzoncie czasu zapewniają wykonywanie postanowień umowy. Warto przy tym zwrócić uwagę na renomę funduszu – zweryfikować jego historię, sprawdzić, czy przestrzega norm etycznych (np. Zasady Dobrych Praktyk ZPF), czy jest członkiem organizacji branżowych (np. ZPF, EPPARG), a jeżeli jest to spółka notowana na giełdzie, można zapoznać się z jej raportami rocznymi czy kwartalnymi.
Co powoduje, że wciąż tak wielu seniorów wybiera umowę z osobą prywatną? Poza obietnicą opieki i pomocy w codziennych sprawunkach osoby prywatne potrafią obiecywać wyższe świadczenia, co może wynikać z ich braku wiedzy i odpowiedniego doświadczenia do właściwego oszacowania wysokości renty w długim okresie czasu lub po prostu chęci jak najszybszego skłonienia seniora do podpisania umowy. Następnie mogą jej nie respektować, licząc na to, że senior nie będzie dochodził swoich praw w sądzie.
Dlaczego wybór profesjonalnego funduszu hipotecznego jest bezpieczniejszy?
Przejrzysta procedura i niezależna wycena nieruchomości - proces podpisania umowy z funduszem jest wieloetapowy i trwa nawet kilka miesięcy. Fundusz najpierw dokonuje wstępnej wyceny nieruchomości, przygotowuje prognozę renty dożywotniej i przedstawia propozycję umowy, a następnie podpisuje z seniorem umowę przedwstępną oraz zbiera wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej. Co ważne, zanim taka umowa przyrzeczona zostanie podpisana - powoływany jest niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat szacunkowy z wyceną nieruchomości.
Umowa przyrzeczona jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Do oszacowania wysokości świadczeń wykorzystywany jest złożony model opracowany przez aktuariuszy i specjalistów z szeroką wiedzą finansową i prawną. Takich kompetencji niestety nie posiadają osoby prywatne. W przypadku umów zawieranych z "prywaciarzami" wiele elementów powyższego procesu w ogóle nie ma miejsca albo jest przeprowadzana nieprawidłowo. Zdarza się, że wysokość świadczenia jest skalkulowana niewłaściwie, co powoduje, że po jakimś czasie seniorzy nie otrzymują swoich świadczeń, albo dostają je, ale w zaniżonej, niepełnej wysokości.
Zapisy w umowie i jej konstrukcja - przypomnijmy, że renta dożywotnia opiera się na instytucji dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie z funduszem znajduje się szereg zapisów gwarantujących seniorowi bezpieczeństwo. Najważniejszy jest zapis o służebności osobistej mieszkania. Dzięki niemu senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu.
Poza kwestią służebności osobistej kluczowe zapisy, które powinny się znaleźć w umowie to:
- Poddanie się egzekucji co do zapłaty świadczeń pieniężnych - art. 777 kpc;
- Wskazanie, które konkretnie opłaty związane z lokalem ciążą na seniorze;
- Waloryzacja świadczeń – biorąc pod uwagę fakt, że świadczenia wypłacane będą na przestrzeni np. kilkunastu lat, to kwestia waloryzacji o wskaźnik inflacji wg GUS zabezpieczy wartość renty w czasie.
Wysokość świadczeń
Często słyszy się, że osoby prywatne, które zaoferowały seniorom świadczenia w zamian za prawo własności do nieruchomości, proponowały wyższą kwotę aniżeli fundusze hipoteczne. Trzeba pamiętać, że wysokość świadczeń wyliczana w funduszach hipotecznych zależy od wielu czynników – przede wszystkim oczekiwanej długości życia według tabel Głównego Urzędu Statystycznego, na którą – podobnie jak przy ustalaniu świadczeń emerytalnych wypłacanych przez ZUS – wpływ ma wiek i płeć seniora. Ważna jest również wartość nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy. Co ważne - wysokość świadczeń jest wpisywana do umowy z funduszem.
W przypadku umów z osobami indywidualnymi często strony "umawiają się" ustnie, jaki będzie zakres świadczeń lub ich wysokość w pieniądzu, ale do umowy wpisują wartość zaniżoną – później trudno wyegzekwować świadczenia, które nie są regulowane ani w terminie ani w wysokości, którą się ustaliło. Mówiąc wprost – sąsiadka obiecuje, że będzie nam robić zakupy i zawozić do lekarza, ale gdy już przepiszemy jej mieszkanie, to oczywiście okazuje się być zbyt "zajęta", by spełnić te obietnice… Warto więc dobrze rozważyć, czy nie bezpieczniej będzie zawrzeć umowę z Funduszem Hipotecznym DOM, który wypłaci nam pewne i konkretne pieniądze, którymi zawsze można zapłacić za taksówkę, by udać się do lekarza, a zakupy przecież obecnie można łatwo zamówić z dostawą do domu.
Gwarancja dotrzymania umowy w długiej perspektywie czasu
Wysokość wypłacanych świadczeń jest ważna, ale jeszcze ważniejsza jest gwarancja ich wypłacania aż do śmierci. Fundusze hipoteczne wypłacają świadczenia dożywotnio, niezależnie od tego, czy senior będzie żył 5, 10, czy 25 lat. To zobowiązanie, którego osoby prywatne mogą nie unieść, zwłaszcza w tak długiej perspektywie czasu.
Warto nadmienić, że największe fundusze w Polsce wypłacają regularnie świadczenia już od około 15 lat. Historia działalności Funduszu Hipotecznego DOM sięga 2008 roku, a przez ten okres nasza instytucja wypłaciła seniorom już ponad 25 milionów złotych w świadczeniach rentowych. Jako spółka notowana od 2012 r. na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (rynek NewConnect), zapewniamy pełną transparentność naszej sytuacji finansowej, publikując raporty kwartalne i roczne.
Możliwość uzyskania dużej jednorazowej kwoty na start
Renta dożywotnia wypłacana przez fundusze hipoteczne na ogół kojarzy się z comiesięcznymi, dożywotnimi wypłatami, które szacuje się na średnio 1000 zł miesięcznie. Osoby prywatne – chcąc "przebić" ofertę funduszu, czasem proponują jednorazową, większą kwotę, która dla starszej osoby mogłaby być bardziej atrakcyjna. Od 2023 roku Fundusz Hipoteczny DOM wprowadził jednak do swojej oferty WYPŁATĘ NA START – jest to jednorazowa, większa kwota (może wynieść nawet 100 000 zł czy 200 000 zł), która jest wypłacona seniorowi zaraz po zawarciu umowy obok mniejszej wówczas renty dożywotniej. Maksymalna wysokość WYPŁATY NA START jest dla każdego klienta wyliczana indywidualnie i zależy od jego wieku, płci i wartości rynkowej posiadanej nieruchomości. A zatem, gdy miła sąsiadka zaproponuje nam okrągłą sumkę, warto sprawdzić, czy w Funduszu Hipotecznym DOM nie otrzymalibyśmy większej kwoty przy znacznie większym bezpieczeństwie.
Źródło zdjęcia głównego: mat. prasowe