Niektórzy traktują flipping jako dodatkowe źródło przychodu, powalające dorobić, gdy pojawia się odpowiednia okazja. Inni uczynili z niego główne źródło utrzymania, poświęcając niemal cały swój czas na wyszukiwanie odpowiednich nieruchomości. Niestety i jednych, i drugich osób przybywa szybciej niż rynkowych okazji, więc zarabianie na flipach mieszkania staje się coraz trudniejsze, nawet pomimo coraz szerzej dostępnej wiedzy na ten temat (a może i właśnie dlatego).
Co to jest flip mieszkania ? Flipping, flipowanie
Flipping nieruchomości wbrew pozorom opiera się na bardzo prostym założeniu. Chodzi bowiem o wyszukanie atrakcyjnej cenowo nieruchomości – często w kiepskim stanie (choć niekiedy tylko pozornie) lub z innego powodu przecenionej, którą po wyremontowaniu bądź odświeżeniu można ponownie wystawić na sprzedaż w celu osiągnięcia założonego zysku. Tyle, jeśli chodzi o teorię. Jednak, jak w wielu innych dziedzinach, kluczowa jest realizacja tych założeń. Bardzo ważny jest pierwszy etap – wyszukanie odpowiedniej nieruchomości. Jest to „konkurencja”, w której z każdym dniem przybywa graczy skuszonych perspektywą szybkich i wysokich zarobków. Przekłada się to na dostępność atrakcyjnych okazji, a także na marżowość inwestycji. Większy popyt, ale też rosnąca wiedza na temat flippingu, mają wpływ na wysokość cen, po jakich sprzedający są skłonni zbyć własne mieszkanie chętnym flipperom. Przy tej okazji warto poruszyć wątek etyczny. Osoby trudniące się flipem mieszkań niechętnie przyznają się do swojej profesji – czy raczej zamiaru szybkiego zarobienia – zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu nieruchomość. Mając taką wiedzę, zbywca mógłby próbować podnieść cenę lub docierać do innych flipperów (licząc na licytację pomiędzy nimi). Kupujący natomiast z większą rezerwą podchodziłby do argumentów, że planowana transakcja jest także dla niego rynkową okazją. Dlatego powody, jakie podają flipperzy przy zakupie i późniejszej sprzedaży mieszkania bywają niekiedy, mówiąc potocznie, „naciągane”. Zwróćmy też uwagę, że choć flipperzy promują swoje oferty na portalach z ogłoszeniami, nie zdarza się, żeby w opisie pisali np. „mieszkanie od flippera” itp.
Flip – ile da się na tym zarobić?
Każdy doświadczony flipper ma swoje sprawdzone sposoby wyszukiwania i zakupu tanich mieszkań. To pilnie strzeżona tajemnica szczególnie w czasach, gdy flipperów przybywa jak grzybów po deszczu. Jedną z kluczowych umiejętności w tej branży jest trafna wycena nieruchomości oraz szacowanie potencjału zwrotu. W wycenianiu nieruchomości, a raczej szacowaniu ich przeszłej wartości, już po remoncie czy odświeżeniu, przydatne są powszechnie dostępne, darmowe lub płatne narzędzia. Są to różne wyceniarki, raporty cen nieruchomości, dane z urzędów, a poniekąd też porównywanie cen z ofert sprzedaży podobnych mieszkań w serwisach ogłoszeniowych. W ostatnim przypadku proponowane ceny są zawyżone – to tzw. ceny ofertowe, które mogą różnić się i najczęściej są kilka, a nawet kilkanaście procent wyższe od uzyskanych cen transakcyjnych, czyli tych, po których faktycznie sprzedano nieruchomość. Jeśli wiemy (a raczej zakładamy), na jaką cenę możemy liczyć po odświeżeniu nieruchomości i jej sprzedaży, kolejną kluczową kompetencją przy flipowaniu nieruchomości jest umiejętność oszacowania wszystkich kosztów – zarówno zakupu, jak i sprzedaży (koszty finansowania, kredytu, podatki, opłaty notarialne itd.), ale też wydatków na uatrakcyjnienie nieruchomości (np. na wynagrodzenie ekipy remontowej, materiały budowlane czy sesję foto). Jeśli uda się tanio kupić i tanio przygotować mieszkanie na sprzedaż oraz stosunkowo drogo je sprzedać, możemy liczyć na zysk rzędu od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych na jednej nieruchomości. Stanowi to z reguły od kilku do kilkunastu procent ceny, za jaką nabyliśmy mieszkanie.
Flip mieszkania – jak znaleźć tanie mieszkanie i przerobić je na atrakcyjną nieruchomość na sprzedaż?
Sposoby typowania mieszkań do flipu są różne, od wertowania ogłoszeń na portalach, przez wywieszanie ogłoszeń na osiedlach, szukanie informacji w sieci, poszukiwanie zadłużonych właścicieli mieszkań, po branie udziału w licytacjach komorniczych itp. To tylko wybrane możliwości poszukiwań. Na pewno istnieją „autorskie” sposoby, które z oczywistych powodów nie są zdradzane przez samych flipperów, nawet na prowadzonych przez niektórych z nich komercyjnych szkoleniach. Jeśli zakup po niskiej cenie okaże się sukcesem, należy już „tylko” przygotować mieszkanie na sprzedaż. Wiąże się to często np. z wymianą instalacji (elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej itp.). Remont należy przeprowadzić tanim kosztem. Celem głównym jest jedynie zachęcenie do zakupu. Część klientów i tak urządzi mieszkanie po swojemu, więc nie ma potrzeby inwestować na tym krótkim etapie w skomplikowane i trwałe rozwiązania.
Zobacz też:
- Polacy kupują coraz mniejsze mieszkania?
- Jakie nieruchomości sprzedać najtrudniej?
- Dlaczego ceny mieszkań rosną? Kupować, czy wynajmować?
Autor: Redakcja Dzień Dobry TVN
Źródło zdjęcia głównego: Hero Images