Właścicielka mieszkania zrobiła wszystko zgodnie z prawem, ale przegrała
W grudniu 2024 roku Alicja Wajcht wynajęła mieszkanie kobiecie z dziećmi. Podpisały umowę najmu okazjonalnego. Jak podkreśla, był akt notarialny, oświadczenie osoby trzeciej, że lokatorka ma dokąd się wyprowadzić oraz zgłoszenie do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni - wszystko zgodnie z prawem.
Problemy zaczęły się po trzech miesiącach, gdy okazało się, ze najemczyni przestała płacić. Początkowo pojawiały się przeprosiny za opóźnienia i zapewnienia o nadrobieniu zaległości. To jednak nigdy nie nastąpiło. Co więcej, lokatorka nie wpuszczała pracowników spółdzielni mieszkaniowej na odczyty podzielników ciepła, a sąsiedzi zaczęli składać skargi na jej nieodpowiednie zachowanie.
W szóstym miesiącu najmu lokatorka odwołała oświadczenie o lokalu zastępczym – o miejscu, do którego miała się wyprowadzić. Właścicielka wypowiedziała umowę i wysłała żądanie o opuszczeniu lokalu. Wtedy zaczęło się zachowanie roszczeniowe.
- Nie chciała się wyprowadzić mimo rozwiązania umowy, nie opuściła lokalu. Jak dla mnie to były ciągłe wymówki, że ma problemy z pracą, że dzieci się rozchorowały. Ciągle zapewniała, że ureguluje dług – wspomina pani Alicja.
Właścicielka trzykrotnie składała wniosek o nadanie klauzuli natychmiastowej wykonalności - i trzykrotnie sąd go odrzucił. Ostatecznie po 15 miesiącach lokatorka opuściła mieszkanie. Nie uprzedziła i nie podpisała protokołu zdawczo-odbiorczego. Porzuciła klucze w skrzynce na listy i uciekła. Mieszkanie było brudne, zniszczone i okradzione. Lokatorka pozostawiła po sobie dług w wysokości 70 tys. zł.
- Sprawa jest zgłoszona na policję, ponieważ w mieszkaniu brakowało części wyposażenia. Jak dalej ta sprawa się potoczy, nie mam jeszcze takiej wiedzy - przyznała właścicielka.
Prawo, które chroni oszusta – dlaczego system nie działa?
Jak przyznała Karolina Pilawska, polskie prawo nie zostało stworzone po to, żeby chronić oszustów - jego celem jest ochrona prawa do mieszkania i zapobieganie sytuacjom, w których ktoś traci dach nad głową bez kontroli sądu. Problem w tym, że w praktyce ta ochrona rozciąga się również na osoby, które świadomie nie płacą czynszu. Właściciel nie jest całkowicie bezbronny - może wypowiedzieć umowę, dochodzić zaległości, wystąpić o eksmisję i odszkodowanie, ale procedury trwają miesiącami, a nawet latami. Dlatego najlepszą ochroną nie jest późniejszy proces sądowy, lecz dobrze przygotowana umowa podpisana przed przekazaniem kluczy.
- Procedura eksmisji jest procedurą wieloletnią. Problematyczne jest uzyskanie od gminy lokalu socjalnego. Bardzo często w tych wyroku sad orzeka, że lokator ma popuścić mieszkanie, ale gmina ma zapewnić lokal socjalny. Mimo że właściciel ma prawomocny wyrok, to tego lokatora nie może eksmitować ze swojego mieszkania, bo latami czeka na mieszkanie socjalne - wyjaśnia adwokat specjalizująca się w prawie nieruchomości.
Najem okazjonalny - na czym polega
Najem okazjonalny to dziś najskuteczniejsze narzędzie ochrony właściciela. Działa tak: najemca u notariusza składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi – dzięki temu właściciel nie musi przechodzić pełnego, wieloletniego procesu eksmisyjnego. Nie daje on jednak stuprocentowej gwarancji – to jeden z najczęściej powtarzanych mitów. Nadal mogą pojawić się spory o zaległy czynsz czy zniszczenia, a jeśli lokator nie ma majątku, pieniędzy i tak nie odzyskamy. Mimo to powinien być standardem – a nie jest, bo wielu właścicieli go nie zna, boi się formalności albo wychodzi z założenia, że "mnie to nie dotknie".
3 rzeczy, które właściciel mieszkania powinien zrobić, zanim wręczy klucze
Pierwszą podstawową kwestią przy wynajmie mieszkania jest weryfikacja najemcy. Wielu właścicieli poznaje lokatora przez kilkanaście minut podczas oglądania mieszkania, a potem powierza mu majątek wart kilkaset tysięcy złotych.
- Sprawdzamy jego zarobki, nawet niektórzy proszą o wydruk z BIKu, czy najemca ma długi - tłumaczy mecenas.
Po drugie należy zadbać o odpowiednią umowę, najlepiej najem okazjonalny, a nie przypadkowy wzór z internetu. Po trzecie warto sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami: podłóg, ścian, liczników, sprzętów – to później przesądza o możliwości dochodzenia odszkodowania. Najważniejszym etapem najmu nie jest moment, gdy pojawia się konflikt, ale dzień, w którym właściciel podpisuje dokumenty i przekazuje klucze.
Detektyw Marcin Miklaszewski dodał, że właściciele mieszkań powinni ze szczególną starannością dobierać lokatorów, bowiem takich sytuacji jest mnóstwo. Coraz więcej osób świadomie wykorzystuje luki prawne, żeby po prostu zaoszczędzić.
- Na ogół są to sprawy związane z osobami, które z premedytacja nie płacą i "zawodowo" tym się zajmują. Moim zadaniem jest doprowadzić do sytuacji, żeby dziki lokator opuścił mieszkanie. Pozyskujemy informacje o osobie. Przeprowadzamy z nimi rozmowę i podpisujemy oświadczenie, że ma się wyprowadzić - wyjaśnia.
Nie oglądałeś Dzień Dobry TVN na antenie? Wszystkie odcinki znajdziesz na Player.pl.
Zobacz także:
- Ceny mieszkań idą w górę. Ile trzeba zapłacić za metr kwadratowy?
- Ważna zmiana w kwestii cen mieszkań i domów od deweloperów. "Ta rzecz powinna być od dawna uregulowana"
- Rekordowe ceny nieruchomości w stolicy. 100 tysięcy złotych za metr kwadratowy