Dalsza część tekstu pod materiałem wideo.
Housefishing coraz większym problemem. AI zmienia oferty nieruchomości
Jeszcze do niedawna poszukiwanie mieszkania na wynajem lub na sprzedaż wydawało się stosunkowo proste. Potencjalni najemcy i kupujący przeglądali ogłoszenia w internecie, a na podstawie zamieszczonych zdjęć wybierali nieruchomości, które chcieli obejrzeć. Kolejnym krokiem było spotkanie z właścicielem lub agentem, a następnie - jeśli oferta spełniała oczekiwania - podpisanie umowy.
Dziś ten proces staje się jednak coraz bardziej skomplikowany. Wszystko za sprawą rozwoju sztucznej inteligencji, która zamiast wyłącznie ułatwiać prezentację nieruchomości, otworzyła również nowe możliwości dla nieuczciwych sprzedających i oszustów.
Jednym z coraz częściej opisywanych zjawisk jest tzw. housefishing, czyli celowe manipulowanie zdjęciami mieszkań w taki sposób, by wyglądały znacznie atrakcyjniej niż w rzeczywistości. Dzięki narzędziom AI można niemal dowolnie zmieniać wygląd wnętrz, usuwać niepożądane elementy, skalować pomieszczenia, tak, by wyglądały na większe, czy zmieniać widok za oknami.
- W dobie sztucznej inteligencji oszustwa na rynku nieruchomości stają się niestety coraz trudniejsze do rozpoznania. AI pozwala dziś nie tylko tworzyć niezwykle realistyczne zdjęcia mieszkań, ale również generować fałszywe dokumenty, podszywać się pod pośredników nieruchomości, a nawet naśladować czyjś głos - powiedziała Izabella Pol.
Jak podkreśliła ekspertka, ważna jest weryfikacja nie tylko samej nieruchomości, ale również osób i podmiotów uczestniczących w transakcji. Warto zatem sprawdzić biuro nieruchomości, jego obecność w mediach społecznościowych, wizytówkę Google, opinie klientów, a także dane rejestrowe - w KRS lub CEIDG, w zależności od formy prowadzonej działalności.
- Pamiętajmy, że sama obecność firmy w internecie nie gwarantuje jej wiarygodności. Oszuści mogą podszywać się pod rzeczywiście istniejące, renomowane biura nieruchomości. Dlatego kluczowe jest potwierdzenie, że kontaktujemy się z osobą faktycznie reprezentującą dane biuro, najlepiej poprzez niezależnie zweryfikowany numer telefonu lub oficjalny kanał komunikacji. Zawsze polecam spotkanie na żywo - dodała.
Niestety największym zagrożeniem nie jest dziś to, że sztuczna inteligencja potrafi stworzyć idealne mieszkanie na zdjęciu. Lecz to, że klient może uwierzyć w tę idealną rzeczywistość i podjąć decyzję finansową, zanim sprawdzi fakty.
Mieszkanie stworzone przez AI. Co najczęściej ulega zafałszowaniu w ofertach?
Znasz to uczucie, kiedy przeglądasz ofertę i widzisz wnętrza, które mogą stać się twoim przyszłym domem? Idealnie nasłonecznione mieszkanie, duża przestrzeń, nowoczesny wystrój i ustawne pokoje. Uwaga, tu powinna zapalić się czerwona lampka. Na co zwrócić uwagę, by nie wpaść w pułapkę housefishingu?
Po pierwsze - zdjęcia nieruchomości, które wyglądają wręcz nierealistycznie. Szczególnie na rynku wtórnym, gdzie mieszkania często noszą naturalne ślady użytkowania.
- Oczywiście nie mam tu na myśli profesjonalnego home stagingu czy wizualizacji, które są wyraźnie oznaczone. Warto natomiast zweryfikować, czy widok za oknem, układ pomieszczeń, standard wykończenia i zastosowane materiały odpowiadają rzeczywistości oraz cenie ofertowej - zdradziła ekspertka.
Po drugie - wyjątkowo atrakcyjna cena połączona z deklaracją bezproblemowego stanu prawnego.
- Nie twierdzę, że okazje rynkowe się nie zdarzają, natomiast znaczące odchylenie od cen rynkowych powinno skłonić nas do dokładniejszej analizy - powiedziała.
Niższa cena może wynikać z wielu czynników, takich jak konieczność szybkiej sprzedaży, stan techniczny nieruchomości, jej lokalizacja czy określone uwarunkowania prawne. W niektórych przypadkach mogą to być kwestie związane z nieuregulowanym stanem prawnym gruntu, sytuacją spółdzielni mieszkaniowej czy innymi ograniczeniami wpływającymi na możliwość przeprowadzenia transakcji.
- Nie każda atrakcyjna oferta oznacza problem, ale każda wyjątkowo atrakcyjna oferta zasługuje na szczegółową weryfikację. Nieruchomość oferowana znacznie poniżej wartości rynkowej naturalnie przyciąga większą liczbę zainteresowanych. Potencjalni nabywcy zaczynają wierzyć, że znaleźli wyjątkową okazję, której nie mogą przegapić. I właśnie w tym momencie pojawia się największe ryzyko. Emocje zaczynają dominować nad racjonalną oceną sytuacji. Klient koncentruje się na potencjalnej korzyści finansowej, a jego czujność może zostać skutecznie uśpiona - wyjaśniła specjalistka.
Po trzecie - presja czasu i żądanie szybkiej wpłaty. Argumenty w rodzaju "mam kolejkę zainteresowanych", "oferta zaraz zniknie" czy "trzeba natychmiast wpłacić rezerwację" mogą być próbą wymuszenia decyzji bez odpowiedniej weryfikacji.
Po czwarte - podszywanie się pod agenta lub właściciela. Niepokojąca może być rozmowa, w której nie mamy możliwości swobodnego zadawania pytań, rozmówca odpowiada schematycznie, unika konkretów lub nie potrafi udzielić informacji dotyczących nieruchomości. Nie jest to jednoznaczny dowód oszustwa, ale powinno skłonić do dodatkowej weryfikacji.
Po piąte - dokumenty, które wyglądają autentycznie, ale nie zostały zweryfikowane. Dotyczy to między innymi pełnomocnictw, dokumentów opatrzonych apostille czy dokumentów stanowiących podstawę nabycia nieruchomości. Dziś sama profesjonalna forma dokumentu nie może być traktowana jako gwarancja jego autentyczności.
Po szóste - brak możliwości obejrzenia nieruchomości. Właściciel przebywa za granicą, agent jest nieosiągalny, a jednocześnie pojawia się żądanie wpłaty pieniędzy jeszcze przed prezentacją. - Taka sytuacja powinna wzbudzić szczególną ostrożność - wyjaśnia Izabella Pol.
Cel psychologiczny oszustów. "Poczucie wyjątkowej okazji i strach przed jej utratą"
Dlaczego oszuści publikują fałszywe ogłoszenia o sprzedaży mieszkań, wykorzystując zdjęcia i nagrania wygenerowane przez sztuczną inteligencję, skoro potencjalny kupujący i tak może chcieć obejrzeć nieruchomość przed podjęciem decyzji? Jak wyjaśnia Izabella Pol, kluczowe jest wywołanie emocji, które skłonią zainteresowanych do działania pod presją.
- Głównym celem jest wywołanie silnych emocji, które sprawią, że potencjalny nabywca zacznie podejmować decyzje pod ich wpływem, zamiast kierować się racjonalną oceną sytuacji. W przypadku rynku nieruchomości szczególnie skutecznie działa połączenie dwóch mechanizmów: poczucia wyjątkowej okazji oraz strachu przed jej utratą - powiedziała.
Następnie przyznała, że na rynku zdarzają się transakcje, w których kupujący podejmuje decyzję bez osobistego obejrzenia nieruchomości. Są to jednak sytuacje stosunkowo rzadkie i wymagające odpowiedniego zabezpieczenia interesów stron.
- Czym innym jest świadoma decyzja klienta, a czym innym sytuacja, w której ktoś uzależnia możliwość obejrzenia mieszkania od wcześniejszej wpłaty pieniędzy. W przypadku fałszywych ogłoszeń taki mechanizm może służyć wyłudzaniu stosunkowo niewielkich kwot od wielu zainteresowanych osób. Pojedyncza wpłata może wynosić kilkaset złotych, ale jeżeli oszust pobierze ją od kilkunastu osób, łączna kwota może sięgać kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych i tak powstaje właśnie efekt skali. Dlatego rekomendowałabym szczególną ostrożność wobec żądań wpłaty środków przed prezentacją nieruchomości, bez wcześniejszej weryfikacji oferty i osoby pobierającej pieniądze - dodała.
Konsekwencje prawne za stosowanie housefishingu
Czy za ubarwianie zdjęć nieruchomości przy użyciu sztucznej inteligencji można ponieść konsekwencje prawne? Granica między atrakcyjną prezentacją mieszkania a wprowadzaniem potencjalnych kupujących w błąd bywa cienka.
- Samo wykorzystanie AI w marketingu nieruchomości nie jest niczym niewłaściwym, pod warunkiem że prezentowane materiały nie zniekształcają istotnych informacji o ofercie. Jeżeli jednak mamy do czynienia ze świadomym wprowadzaniem klienta w błąd, mogą pojawić się konsekwencje cywilnoprawne, a w określonych przypadkach również odpowiedzialność karna, na przykład związana z oszustwem - powiedziała Izabella Pol.
Dokładna ocena zależy od okoliczności konkretnej sprawy i wymaga analizy prawnej. Stosowanie sztucznej inteligencji do upiększania ofert może nieść ze sobą nie tylko konsekwencje prawne, ale również wizerunkowe. Jak podkreśla ekspertka, na rynku nieruchomości szczególnie ważne jest zaufanie, a jego utrata może okazać się trudna do naprawienia.
- W naszej branży zaufanie jest fundamentem relacji z klientem, a jego odbudowanie bywa znacznie trudniejsze niż pozyskanie nowej oferty. Pamiętajmy, że klienci powierzają nam niekiedy dorobek całego swojego życia. Dlatego odpowiedzialność pośrednika nie sprowadza się wyłącznie do skutecznego przeprowadzenia transakcji, ale przede wszystkim do ochrony interesów klienta, rzetelności i transparentności na każdym etapie współpracy. Technologia może wspierać sprzedaż nieruchomości, ale nigdy nie powinna odbywać się kosztem zaufania, którym obdarzają nas klienci - wyjaśniła.
Klient wpadł w pułapkę oszustów. Czy może odstąpić od umowy?
Co jednak w sytuacji, gdy kupujący dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej odkrywa, że nieruchomość wygląda zupełnie inaczej, niż przedstawiono ją w ogłoszeniu? Czy w takich okolicznościach może wycofać się z transakcji i odzyskać wpłacony zadatek? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od kilku istotnych czynników prawnych.
- Wszystko zależy od okoliczności konkretnej transakcji, treści umowy przedwstępnej oraz formy, w jakiej została zawarta - czy jest to zwykła forma pisemna, czy akt notarialny. W umowach przedwstępnych często pojawia się szereg oświadczeń zarówno sprzedającego, jak i kupującego, dotyczących między innymi stanu prawnego i technicznego nieruchomości oraz wiedzy stron na temat jej cech. Istotne będzie zatem to, jakie informacje zostały przekazane kupującemu, jakie zapewnienia złożył sprzedający i czy określone cechy nieruchomości miały znaczenie dla podjęcia decyzji o zakupie - powiedziała Izabella Pol.
Jeżeli klient został wprowadzony w błąd co do istotnych okoliczności, mogą istnieć podstawy do skorzystania z określonych środków ochrony prawnej, w tym - po spełnieniu ustawowych przesłanek - uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.
Warto również pamiętać, że forma zawarcia umowy przedwstępnej może wpływać na zakres roszczeń przysługujących stronom w przypadku niewykonania umowy. Nie przesądza jednak sama w sobie o możliwości powołania się na błąd.
- Nie oznacza to oczywiście, że każda rozbieżność między zdjęciem a rzeczywistością automatycznie uprawnia kupującego do odstąpienia od umowy lub odzyskania wpłaconych środków. W tym przypadku szczególnie istotna jest rola profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Jego zadaniem jest czuwanie nad bezpieczeństwem transakcji na każdym jej etapie - od weryfikacji nieruchomości i analizy dostępnej dokumentacji, przez koordynację formalności, aż po finalizację sprzedaży i przekazanie nieruchomości - podsumowała ekspertka.
Zobacz także:
- Ceny mieszkań idą w górę. Ile trzeba zapłacić za metr kwadratowy?
- Ważna zmiana w kwestii cen mieszkań i domów od deweloperów. "Ta rzecz powinna być od dawna uregulowana"
- Rekordowe ceny nieruchomości w stolicy. 100 tysięcy złotych za metr kwadratowy